空き家になる実家は親の「生前」と「相続後」どちらで売却するのがいいか?

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ie守りです!

近年問題になっている全国の空き家数は、総務省の2018年調べで849万戸と過去最高の空き家数で、賃貸用や売却用の住宅を抜くと共同住宅含めた住宅は349万戸になります。少子高齢化や人口減少によって、これからも空き家はまだまだ増えていきますが、この空き家問題は解決することが難しい状況です。

親が住んでいる実家をこれから相続する方や、相続で引き継いだ実家を所有している方の中には、今後の管理費などの負担を考えて「将来、空き家になる・空き家になってしまった実家の売却」を考えている方が多いでしょう。

これから実家を売却する方の

こんなお悩みや疑問にお答えします
  • 空き家になってしまう実家は「生前」と「相続後」どっちで売却するのがいい?
  • 空き家のまま維持する?更地にする?
  • 税金の特例や控除を教えてほしい。

この記事では、親が生きている「生前」に売る場合「相続後」に売る場合ではどちらが高く売却できるのか?疑問を解決します。

親の生前に実家を売却する場合と、相続してから売却する場合では、税金の特例や控除が変わりますので実家の売却額が変わります。実家を使わない場合は、親が生きているうちに実家の売却についてしっかり話し合い、売却するタイミングを決めておくのが最善の方法です。それぞれのケースにあるメリット・デメリットを確認しましょう。

さらに、空き家になる実家は維持管理しながら所有したほうがいいのか、空き家を解体して更地にしたほうがいいのかを解説します。

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空き家になる実家は使う?使わない?

親が住めなくなると空き家になってしまう実家は、「使う  もしくは  使わない」の2択です。

「使う」選択の中にも使い方はいろいろあります。
・思い入れのある実家を手放したくないので、維持管理をしてそのまま所有する。
・親と離れて暮らしてたけど、実家に戻って暮らす。実家の思い出を残しながら実家をリフォームして暮らす。
・実家には戻れないのでリフォームして賃貸として家賃収入を得る。
・実家を解体して更地にして土地だけを所有する。

実家をリフォームして使う方は
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「使わない」を選択する場合は
「実家を売却」することになりますので、親が元気なうちに実家の売却について親と相談しながら決めるといいです。

これから老人ホームの入所を考えている親を持つ方、すでに老人ホームに入所した親を持つ方、介護が必要になり子供の家に入る親を持つ方は、実家に誰も住む人がいなくなり実家が空き家になるのなら、実家の売却について親が生きている間に話し合いましょう。

実家を空き家のまま放置するとどうなるの?

実家は空き家のまま使わなかったとしても、不動産は持っているだけで固定資産税がかかります。持ち続けている限り発生する負担です。

実家の空き家を放置したままにすると近隣とのトラブルが増えたり、固定資産税が6倍になります。管理費用も必要になりますので、管理ができないのなら放置することなく売却した方がいいでしょう。

空き家の売却方法や高く売却する方法はこちらの記事をご覧ください。

空き家になる実家は「生前」と「相続後」どちらがいい?

兄弟姉妹がみんな実家から離れて暮らしていて、親が亡くなってしまうと実家に住む人が誰もいなくなり、実家が空き家になり放置してしまうケースが増えています。空き家になる実家は売却して現金化するか、実家を賃貸にして家賃収入を得るのが一般的な対応になります。

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実家を売却するなら、できるだけ高く売却したいと考える人は多いでしょう。

空き家になる実家を売却する場合、親が生きている「生前」に売る場合と「相続後」に売る場合では、実家(空き家)を売却する時に使える税金の特例所得税相続税が変わります。

使える特例の条件や税金のことを確認したうえで、親の「生前」と「相続後」ではどちらのほうが高値で売れるのかを確認しましょう。

実家を売却して新たな土地に家を建てる方はこちらの記事をご覧ください。家を建てることが決まったものの何から手を付ければ良いのか分からない方へ、建築会社を決めるまでにやることを4つの手順にして解説しています。

親が生きている「生前」に実家を売却する場合

親が元気なうちに話をしておくことで、親の意向を直接確認できます相続人の不要な争いを避けることができ、条件に合わせた特例を利用することで税負担を抑えながら財産を受け取ることが可能になります。

親が生きているうちは所有者は親にあるので、勝手に家を売ることはできません。

相続した実家を売却する場合は、相続人全員の同意が必要になるので親が元気で意思表示ができるうちに売却の手続きを進めましょう。親が認知症や病気により意思表示が難しい状態の場合は、「売却への意思表示が確認できない」売却することが非常に困難になります。

親の「生前」に売却するメリット

■子供が実家に戻る予定がなく将来的に空き家になる不安やリスクが無くなる。

■実家を残しても相続が難しい場合は、生前に売却して現金化することができる

■売却したお金で高齢者施設に入ることができる。

■売却することで高齢者施設に入ったあとの実家の維持管理がなくなる。

■相続後、子供が実家の維持管理や売却に苦労することがなくなる。

■売却したお金を老後の生活費に使うことができる

■相続時のトラブルを抑えることができる。

■子が売却しやすくなる。

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売却のことならお気軽にご相談ください。1分で売却価格のシミュレーションができます。売却後の建物や設備へのサポートがありますので安心して売却できます。

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「居住用財産の3,000万円特別控除」を使ってお得に売却!

自宅(居住用財産)を売却する場合は、「居住用財産の3,000万円特別控除」が使えます。「居住用財産の3,000万円特別控除」とは、譲渡所得から最高3,000万円を控除できるという制度です。

住んでいる自宅、もしくは住んでいた自宅(居住用財産)とその敷地等を売却した場合には、適応要件を満たしていれば売却益が3,000万円以上だと3,000万円が控除され、3,000万円以下の場合はその金額が全て控除されます。

譲渡所得とは、一般的に、土地、建物などの資産を譲渡することによって得られる所得をいいます。

譲渡所得の金額は、次の算式で計算されます。
収入金額 – ( 取得費 + 譲渡費用) – 特別控除額 = 課税譲渡所得金額

譲渡費用・・・売却時の仲介手数料や収入印紙代などの売却の時に支払った費用のことです。
空き家を売却するために建物を取り壊して土地のみを引き渡した場合の取り壊し費用も譲渡費用の対象になります。

控除を受けられる適用要件
・自宅の売却になるので別荘には使えません
・自宅の売却なら引越しした後の売却でも、引っ越ししてから3年後の年末までの売却なら、この特別控除を受けられます。
・売却先が親や配偶者以外に適用されます。
他の特例の適用を受けていないこと
住宅ローン控除は重複して適用できません
・災害で建物がなくなってしまった場合には、住まなくなった日から3年が経過した日の年末までに売却すること。
・自宅を解体して敷地のみを売却する際は、自宅を取り壊した日から1年以内に売却する必要があります。
解体した後に賃貸をしないなど、要件を満たさないと居住用3,000万円控除は受けられません。

親と離れて暮らしている子供がいて、実家に住む予定がなく実家が空き家となった後に売却する場合は、相続した子供の自宅ではないので3,000万円の控除は使えません。実家で同居していた子供であれば、相続後も子供の自宅になるので3,000万円の特別控除が使えます。

「10年超所有軽減税率の特例」を適用して低い税率で納税!

要件を満たせば、自宅を売却した時に通常の税額よりも低い税率で譲渡所得税を計算する軽減税率を適用できる特例です。

売却した年の1月1日に所有期間が10年を超えていることが要件です。「長期譲渡所得」の税額より低い税率で計算する軽減税率を適応できます。

譲渡所得は「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2種類に分かれています。
譲渡した年の1月1日時点で、
自宅の所有期間が5年超の場合を「長期譲渡所得」といい、税率が【20.315%】になります。
自宅の所有期間が5年以下の場合を「短期譲渡所得」といい、税率が【39.63%】になります。

特例を受けられる適用要件
・日本国内での自宅と敷地の売却に適応され、新築する期間の仮住まいや、別荘などの趣味のための所有の家には適応外です。
・売却先が親や配偶者以外に適用されます。
・自宅を売却した年の1月1日時点で、建物と土地の所有期間が10年を越えていること
・災害で建物がなくなってしまった場合には、住まなくなった日から3年が経過した日の年末までに売却すること。
・更地にする場合、譲渡契約の締結日まで賃貸業などの用途に使っていないこと。

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「居住用財産の3,000万円の特別控除の特例」と併用できるので節税のメリットは大きくなります。

「住宅ローン控除」と、「特定の居住用財産の買換え特例」とは併用することができません

「生前贈与」で実家の名義を変更すると贈与税がかかる!

実家の名義が子供になっていれば、子供の自宅になるので自由に売却できます。名義変更をするには子供へ実家を贈与します。法務局で所有権移転登記「贈与登記」を行います。生前贈与を行っておけば、親が認知症になって施設などに入居する際に、住む人がいなくなる実家を売却しやすくなるのもメリットのひとつです。

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「贈与登記」には贈与税や不動産取得税などの税金が発生します。

生前に実家の名義を変えると多額の贈与税がかかります。実家を贈与される場合、生前の「贈与税」相続後の「相続税」を算出してどちらの税額が少なくなるのかを計算しましょう

「生前贈与」とは、存命中に配偶者や子供等に住宅や土地、現金や預貯金などを贈与をすることです。生きている間に財産を贈与することで、自分が亡くなった時の相続する財産を少なくすることができます。相続税を少なくすることができますが贈与税がかかります。

暦年課税(暦年贈与)では1月1日~12月31日の1年間で一人につき年間110万円までの贈与は非課税になります。

暦年課税による贈与税の計算方法
贈与税額=基礎控除額(110万円)を差し引いた贈与財産の合計額×税率-速算控除額
※税率は速算表から計算します。

贈与税は不動産をもらった場合にも課税されます。不動産の贈与の場合は、不動産の売買価格ではなく相続税評価額が使われます。相続税評価額は売買価格よりも低いのが一般的です。

配偶者に不動産を贈与する場合も贈与税が課税されます。婚姻期間が20年以上たった夫婦の場合には「住宅」や「住宅の取得資金」を贈与すると、2000万円まで非課税になる「配偶者控除」が受けられます。110万円の基礎控除と併用できるので、合計で2110万円まで非課税になります。

住宅取得等資金の贈与は1,000万円まで非課税になる!

18歳以上の人が、親や祖父母(直系尊属)から新築や取得、増改築等に使う住宅取得資金の贈与を受けた場合には、「住宅取得等資金の贈与の非課税特例」を使うことができます。

贈与を受けた人ごとに省エネ等住宅の場合には1,000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円までの住宅取得等資金の贈与が非課税となります。110万円の基礎控除と併用できます。

2026年12月31日までの贈与で、省エネ等住宅には非課税となる贈与額が500万円アップします。
以下の3つのうち、どれか一つをクリアしていればOKです。
省エネの性能・・・断熱等性能等級5以上、または一次エネルギー消費量等級6以上であること
耐震性能・・・耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上または免震建築物であること
バリアフリー・・・高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上であること

既存住宅、増改築の場合は断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上であっても、2023年12月31日までに建築確認を受けた住宅または2024年6月30日までに建築された住宅なら非課税となる贈与額が500万円アップします。

昭和57年1月1日以後に建築された使用されたことのある家屋で、取得までに耐震改修を行うことができ、贈与の申告期限までに耐震基準を満たすことを証明できる住宅にも特例を使うことができます。

実家を耐震改修や省エネ改修などリフォームする場合は
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新築やリフォームする場合には、子育て世帯・若者夫婦世帯による高い省エネ性能を有する新築住宅の取得や、住宅の省エネ改修等に対して支援する子育てエコホーム支援事業を併用可能です。

贈与税が非課税になる?相続時精算課税制度

2024年1月から相続時精算課税制度に、非課税枠が新たに加わりました。年110万円までの贈与なら贈与税がかからず、贈与税と相続税の申告も不要になります。

相続時精算課税制度は、生前贈与する時は2500万円(特別控除)まで非課税ですが、贈与した人が亡くなると贈与した財産を相続財産に足して相続税を計算し、まとめて相続税として納める制度です。

複数回に分けた贈与でも合計2500万円までは非課税です。現金だけでなく住宅や土地などの不動産を贈与された際にも利用できます。

・贈与する人(贈与者):贈与をした年の1月1日時点で60歳以上である父母または祖父母
・贈与される人(受贈者):贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上の子共または孫で、推定相続人
・贈与者と受贈者の関係が、「親子」か「祖父母と孫」であること
※2022年3月31日以前の贈与により財産を取得した場合は20歳以上

ただし、この2500万円の特別控除は税金の支払いを将来に先延ばししただけで、節税につながるわけではありません。特別控除の累計が2500万円を超えた場合は、超えた部分に対して一律20%の贈与税がかかります

「家族信託」で実家を財産管理する!

認知症により意思表示能力を失ってしまうと財産が動かせなくなってしまいます。「家族信託」とは、所有する実家や預貯金を家族に託して、管理や処分を任せることができる財産管理の方法です。

判断能力が低下して財産管理や相続対策ができなくなることへの備えとして、信頼できる家族に財産を託し、本人の希望に沿った財産管理・処分を家族に任せる仕組みです。

例えば「家族信託」で実家の管理を長男に任せておくことで、実家を所有する父親が倒れて意思表示が困難な場合でも、受託者の長男の権限で自宅を売却することができます。
売却で得た現金を信託口座に入れて、実家所有者の父親のためにお金を自由に使うことができます。
実家売却で得たお金を、父親の入院費に使ったり介護施設などの費用に使うことができます。

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親が生きていれば解決できることも、親がいないことで「解決できない相続問題」に発展することもあります。

親が亡くなった「相続後」に実家を売却する場合

親が亡くなると相続が発生するので、相続人である子供が実家(空き家)を引き継ぐことになります。

相続した実家(空き家)は思い出や遺品が多く残りますが、放置期間が長くなると管理費用や税金が多く掛かるので、早めに手放すことで出費を抑えることができます。

空き家のまま放置していると、固定資産税の優遇処置が受けられなくなり固定資産税が最大6倍になりますので、「特定空き家」に認定されないように注意が必要です。

空き家の場合は「固定資産税等の住宅用地特例」が適用され、軽減措置を受けることができます。空き家が建っている住宅用地に関しては固定資産税が6分の1に減免される特例措置が設けられています。

空き家を更地にすると建物の固定資産税はなくなりますが、「固定資産税等の住宅用地特例」が適用されなくなるので特例率がなくなり固定資産税の総額は増えてしまいます。

・住まなくなった実家(空き家)はそのままの状態で残しても維持管理に時間とお金がかかります。
・管理しないと固定資産税が最大6倍に上がります。
・空き家を解体して更地にすると建物の固定資産税はなくなりますが「固定資産税等の住宅用地特例」が適用されなくなることで、土地にかかる税金の特例率はなくなり固定資産税の総額は増えます。

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相続した実家の空き家は、「売却」することで管理する手間や維持管理費、固定資産税が掛からなくなります。

市街化調整区域、再建築不可、底地などは売却が難しいと言われていますが、「ワケガイ」なら買取が難しいといわれている不動産を数多く買取りしてきたため、安心して取引できます。

空き家を売却しないで活用する方法とは

●空き家をリフォームして、賃貸にして収益化する
●空き家を解体して更地にして、駐車場などにすることで土地を有効活用して収益化する

実家を賃貸にするためのリフォームをする場合は
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親から子供への相続人へ名義変更(相続登記)
親が亡くなっている空き家の場合、所有者が親のままでは売却することができません。
親名義を「相続登記」して子供の名義に変更してから売却しましょう。

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例(マイホームを売ったときの特例)」を適用できる!

例えば、父と子が同居していて、父が亡くなり、子が転居のため、相続したその家に住まなくなった日から3年を経過する日の年の12月31日までに売却した場合、要件を満たせば適用できます。売却益が出た場合の譲渡所得から所有期間の長短に関係なく最高3,000万円まで控除できます。「取得費加算の特例」とも併用可能です。

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、日本の所得税法に基づく制度で、一定の条件を満たす場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるものです。この特例を適用することで、譲渡所得税の負担を軽減することができます。

特例の概要

  • 適用対象:個人が自己の居住用財産(自宅)を売却した場合。
  • 控除額:譲渡所得から最大3,000万円を控除。
  • 適用回数:同一の個人については、1年間に1回まで。
    ※この特例の適用を受けた後、3年間は再度この特例を受けることができません。

適用条件

  1. 譲渡財産:譲渡する財産が自己の居住用であること。
  2. 所有期間:原則として、譲渡する財産を5年以上所有していること。
  3. 居住期間:譲渡する財産に実際に居住していること。
  4. 譲渡後の居住:譲渡した年の翌年12月31日までに居住を辞めること。
  5. 親族等への譲渡:親族等への譲渡は適用外となります。
  6. その他:特定の事業用資産を含む場合や、贈与を含む特定のケースには適用されないことがあります。

具体例

例えば、譲渡所得が4,000万円の場合、この特例を利用すると、4,000万円から3,000万円を控除し、1,000万円が課税対象となります。

この特例を利用する際には、確定申告が必要ですので、詳しい手続きや条件については、税務署や税理士に相談するとよいでしょう。

「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」を使ってお得に売却!

1人暮らしをしていた親が亡くなり、空き家になった実家を子供が売却する場合には、譲渡所得から最高3000万円まで控除が受けられる特例があります。

「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」は、日本の税制において、一定の要件を満たす空き家を譲渡した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができる特例です。この特例は、空き家問題の解消を目的として設けられています。

特例の概要

  • 適用対象:相続により取得した空き家や、空き家を取り壊して更地にした土地。
  • 控除額:譲渡所得から最大3,000万円を控除。
  • 適用期間:平成28年4月1日から令和7年12月31日までの譲渡。

適用条件

  1. 相続日:被相続人が亡くなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
  2. 被相続人の居住用財産:被相続人が一人で居住していた住宅であり、昭和56年5月31日以前に建築されたもの。
  3. 譲渡時の状態
    • 住宅としての利用がされていないこと。
    • 一定の耐震基準を満たすか、取り壊して更地にすること。
  4. 譲渡先:親族等への譲渡は適用外。
  5. 譲渡価格:譲渡価格が1億円以下であること。

具体例

例えば、相続によって取得した空き家を売却し、譲渡所得が4,000万円の場合、この特例を利用すると、4,000万円から3,000万円を控除し、1,000万円が課税対象となります。

この特例を利用する際には、確定申告が必要です。また、適用条件や手続きについては税務署や税理士に相談することをお勧めします。

老人ホームに入所していた親が、空き家を残して亡くなられた場合も、空き家を取り壊して更地にして売却した場合も対象です。

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相続後に売却することで、売却金を相続税に充てることができます。

特例は相続人ごとに適用できます。

例えば3人の子供が相続した場合、適用対象者毎に3,000万円までの適用が可能になりますので
3人の場合は最大で3,000万円控除×3人=9,000万円相当の控除が可能になります。

換価分割が行える

実家は大きな資産になりますが、複数の相続人で分けることができません。複数の中から相続する人がすんなりと決まれば良いですが、相続人どうしでトラブルに発展することにもなりかねません。

分割できない実家を現金化することで相続人全員に分割することができます。売却で得た現金を法定相続人の間で均等に分割する相続方法です。

また、遺産を分割する方法に、特定の財産を相続した人が、他の相続人に代償金を支払う方法の代償分割、実家や預貯金や株式など現物そのままを相続する方法の現物分割があります。

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「小規模宅地等の評価減の特例」を使って敷地の評価を下げる!

自宅の敷地については相続税評価額を下げられる特例です。配偶者、同居親族、又は賃貸に住んでいる別居親族が自宅を相続し、一定の要件を満たした場合、自宅の敷地のうち330㎡までの部分について、相続税評価額を80%減額できるという制度です。

宅地等の評価減の特例は、相続税を安くするための制度です。

ポイント

  1. 居住用宅地
    • 評価額を80%減額
    • 対象面積:330㎡まで
  2. 事業用宅地
    • 評価額を80%減額
    • 対象面積:400㎡まで
  3. 貸付事業用宅地
    • 評価額を50%減額
    • 対象面積:200㎡まで

具体例

1億円の居住用宅地(300㎡)を相続する場合、80%減額されて課税額は2,000万円になります。

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この特例を利用すると、相続税が大幅に減ります。

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「取得費加算の特例」は相続から3年10カ月以内に使える!

不動産に限らず、相続により取得した不動産や株式などの財産を売却した場合に、その不動産や株式などにかかった相続税を、売却した財産の取得費に加算することができるという特例です。その分、譲渡所得税が減額されることとなります。この特例を使うには、相続税の申告期限(原則、相続開始後10カ月)から3年以内に売却する必要があります。

取得費加算の特例は、相続や遺贈で取得した財産を譲渡した場合に、相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより、譲渡所得税を軽減することができます。

ポイント

  1. 対象:相続や遺贈で取得した財産を譲渡する場合。
  2. 加算額:相続税の一部を取得費に加算。
  3. 適用期間:相続開始日から3年10ヶ月以内に譲渡する場合。

具体例

  • 相続で取得した土地を譲渡。
  • 譲渡時の取得費に相続税の一部を加算し、譲渡所得を減少させる。

利用手続き

  • 譲渡所得の確定申告時に、取得費加算の特例を申請。
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この特例を利用することで、譲渡所得税を減らし、税負担を軽減することができます。

まとめ

日本の社会では、空き家問題が深刻化しています。特に、親が高齢になり、実家が空き家になるケースが増えています。このような状況において、実家を売却するタイミングは重要な決断となります。

相続前でも相続後でも特別控除が利用できれば同じ額の節税になります。ただし、「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」の場合は適応要件が細かくて適応できない場合があります。相続前に適応可能な特例を確認して、親がまだ元気なうちに話し合うことで最適な売却ができます。

相続前と相続後ではどちらで売却するのが得なのかは、一概にどちらが良いとは言えません。使える特例の条件に合わせたタイミングで売却することが重要です。相続税のことを考えると、現金での相続よりも不動産での相続の方が相続税を抑えることができます。「相続税対策」という視点で考えるなら、答えは「相続後」です。なぜなら、不動産相続には税制上の優遇制度や特例があり、現金で相続するよりも税額が抑えられるからです。

実家の売却を親の生前に行うか、相続後に行うかは、それぞれにメリットとデメリットがあります。親の意思を尊重しながら、家族全員が納得できる方法を選ぶことが重要です
・親の健康状態と意思
・家族全員の合意
・不動産市場の状況
・税金面での影響
これらのポイントを考慮して、最適なタイミングを見極めましょう。

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最終的には、専門家のアドバイスを受けながら、慎重に検討することをお勧めします。

この記事を書いた人

執筆者ie守りのプロフィール・「材木・建材・住宅設備販売業」を営業職として15年以上勤務し、新築やリフォーム物件の建築資材を営業販売するお仕事をしています。

・家を建てる大工・工務店さんへ、「常に新しい商品を提案する」ことを心がけています。建築資材の営業販売の経験を生かした、建築会社から出てこない価値ある情報を発信します。

・「建築業界のリアルな体験談を発信して、後悔しない家づくりをして毎日がHappyになるための情報をお届けします」

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