相続する空き家(実家)を早く高く売却する方法とは!【空き家対策になる!】

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ie守りです!

近年問題になっている全国の空き家数は、総務省の2018年調べで「849万戸」と過去最高の空き家数となっています。賃貸用や売却用の住宅を抜くと849万戸のうち、共同住宅を含めた住宅は349万戸になります。少子高齢化や人口減少によって、空き家はこれからまだまだ増えていくので、この空き家問題を解決することはとても難しい状況です。

親が住んでいる実家をこれから相続する方、相続で引き継いだ実家(空き家)を持っている方、の中には「空き家の売却」を考えている方が多くいます。

これから実家(空き家)を売却する方の

こんな疑問にお答えします
  • 相続する(相続した)実家(空き家)はどうやって売るの?
  • 相続する(相続した)実家(空き家)は放置していても大丈夫?
  • 相続する(相続した)実家(空き家)を早く高く売るには?
  • 相続する(相続した)実家(空き家)の条件が悪い訳あり物件や事故物件でも売れるの?

この記事では、これから実家(空き家)を売却したい方へ、売却する前に知っておきたい情報や、空き家を早く高値で売却する方法、注意点などを紹介していきます。

今後相続する可能性がある方や、空き家を所有していて扱いにお困りの方は、この記事を読むことで、空き家の売り方から、早く高く売る方法が分かります。

空き家が増えている原因は?

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これから増えている原因を見ていきましょう。

それではなぜ空き家が年々増え続けているのでしょうか?今後まだまだ増え続けると予想される空き家問題は、高齢化社会が進み団塊世代の相続が増え続けていることが多くの原因です。

その他にも、自宅を所有している高齢者が、老人ホームなどの介護施設の利用が増えたことで自宅が空き家になったり、子供の家に入ることで高齢者の自宅が空き家になることが原因になります。

この、売りにも貸しにも出されず、利用されていない空き家、が増え続けていることが空き家問題の重要課題です。

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下に、空き家が増える原因となる、空き家の「所有者が困っているポイント」をまとめました。

お困りポイント

■空き家を解体して更地にすると、固定資産税が6倍になる。
■空き家を解体するにも、多額な解体費用が掛かる
■相談するところが分からないので放置している。
■親族の中で誰が相続するか、実家を残すか売るか、決まらず先に進まない
■雑草が伸びるので管理が大変
■実家の中の空気の入れ替えや、掃除をしないとすぐに家が傷む
■実家の思い出があるので、手放す決断ができない
■田舎の実家の空き家を売っても、買い手が出ると思えない

近年では高齢者が増えて出生数が減り続け、人口全体が減少しているため、住宅の新築需要が減ってきています。ですが日本では新築する思考の方がいまだ多く、家をリノベーションする文化ができていないところも、空き家が増える原因になっています。

地方に住みたくなるような暮らし方をする人が増えることで、リノベーションする家が増え、地方の空き家を買う人も、売る人も増えるのではないでしょうか?

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在宅ワークする会社が増えたことが、地方の空き家を減らす追い風になってきています。

地方に人が残らないので、地方の家は売れずらい。壊すのもお金がかかり、更地にすると税金が高くなる。空き家が増えている原因はたくさんあります。空き家所有者の困っているポイントを一つ一つ解決することが、空き家を減らす解決策につながります。

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これから実家(空き家)の売却をお考えの方は

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実家(空き家)の売却にかかる費用や税金を確認しましょう!

実家(空き家)は所有しているだけで、管理する費用や税金などのコストがかかるので、できるだけ早く売却しましょう。

売却後に「こんなお金がかかるなんて知らなかった!」とならないように売却に必要な費用や税金について必ず確認しましょう。

・譲渡所得税
・相続登記費用
・解体費用
・仲介手数料
・住民税・印紙税

空き家を売却すると、空き家の売却額のおよそ5~7%の費用と税金がかかります。

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実家(空き家)を売却する4つの方法!

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ここからは実家(空き家)の売り方について解説します。

実家(空き家)は売却方法によって、「売れる速さ」「売却額」「売却にかかる費用」が変わってきます。空き家の築年数などの状態によっても、売却方法が変わります。

その①、中古住宅として売却する

空き家の築年数が20年以内なら中古住宅として販売できます。

そのままの状態で解体をしないので、解体費用などの出費がないので高く売ることができます。

新築住宅と比べると安く購入することができるので、家の購入費用を抑えたい方にニーズがあります。

その②、古家付き土地として売却する

空き家の築年数が20年以上の場合は、古家になりますので古家付きの土地として販売しましょう。築年数が20年以上経っている資産価値がほぼない建物でも、古民家を残したまま土地とセットで売却する方法です。

建物を解体する費用や手間がかからずに、すぐに売りに出せる利点があります。古民家に住みたいニーズと、古家を解体して土地だけを使いたいニーズがあります。

その③、更地にして売却する

空き家の劣化が激しく倒壊の恐れがある場合や、リフォームに多額の費用が必要な場合は、空き家を解体して更地にして販売しましょう。

解体費用はかかりますが、土地購入後に買主がすぐに家を建てることができるので、古家付きの家よりも、早く買主が見つかりやすいとも言われます。

建物が残っていると、売却できるまでの期間に空き家の管理費や手間がかかりますが、更地にすることで費用や手間を減らすことができます

その④、買取で売却する

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買取とは不動産会社へ空き家を売却することです。

買取の場合は「仲介」と違い、空き家の買主を待つのではなく不動産会社に買い取ってもらうので早く確実に売却できます。

ただし、仲介で売却した場合に3,000万円で売れた空き家が、買取の場合では2,100万円になってしまうように、だいたい売却相場の7割程度になります。

空き家を売却するポイント
・実家(空き家)の築年数によって売り方を変えましょう。
・早く確実に現金化したい場合は不動産会社への売却を検討しましょう。

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空き家を放置すると固定資産税が3~4倍になります。

空き家を放置して「特定空き家」に認定されてしまうと固定資産税が3~4倍になりますので、空き家を所有している方は「リノベして売る」「貸し出し」をするか、「更地にして駐車場などに活用して収益を得る」ことを検討しましょう。

・空き家を解体して更地にすると、固定資産税が6倍になると言われますが、細かく計算すると実質3~4.5倍になります。

・更地にすることで税金は高くなりますが、駐車場や貸倉庫にして収益を得ることもできます。

・空き家を解体して更地にすると、空き家の固定資産税の優遇処置が受けられなくなります

空き家のまま置いておくと近隣とのトラブルが起きたり無駄に管理費用が掛かりますので、早めに売却することをオススメします。空き家を放置したままにしておくと固定資産税が3~4倍になりますので、この「特定空き家」にならないように注意が必要です。

「空き家対策特別措置法」とは

自治体は特に問題のある「特定空き家」の持ち主に対して、修繕や撤去の指導や勧告、命令ができ、従わなかった場合は、行政が強制的に撤去し、その費用を持ち主に請求できることになっています。

「特定空き家」とは

そのまま放置すると
①倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態
②著しく衛生上に有害となるおそれのある状態
③適切な管理が行われていないことで著しく景観を損なっている状態
④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
上記4項目のいずれかに該当する空き家のことを「特定空き家」といいます。

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実家(空き家)を高く売るための9つのポイントを解説!

不動産会社に「仲介」を依頼しても、空き家は高く売れる保証はありません。空き家を高く売るために以下の9つのポイントを押さえましょう。

その①、なるべく早く「3年以内」に売却する

空き家は持っているだけで毎年、固定資産税やメンテナンス費用がかかります

長期戦は覚悟しながら相続してから3年以内の売却を目指しましょう

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3年以内の売却であれば、税制優遇を受けられる特例や控除があります。

その②、最初は高めの価格設定で売り出す

少しでも高く売りたいのであれば、最初は高めの価格設定で売りに出しましょう。

買主は少しでも安く買いたいので値下げを打診されることが多々あります。

その③、欠陥は修繕をおこなう

少しでも高く売りたいのであれば、リフォームをしてから売却することも検討しましょう。

欠陥をリフォームすることで、空き家を高く売ることができます。築年数が経っている物件でもリフォームした物件であれば「仲介」で売却できる可能性が高くなります。

ただし、高額なリフォーム費用がかかるのであれば、解体費用と比較検討しましょう。

実家をリフォームしてから売却するなら
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その④、特別控除や特例を活用する

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除

実家を相続したけど住む予定がない場合に、家屋及びその敷地等を相続した相続人が、家屋又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、家屋又は土地を売却した際に得た利益(譲渡所得)から3,000万円を特別控除されます。(耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。)

例えば、3,000万円で売却した場合は、通常20%の税金がかかりますが、3,000万円まで特別控除されますので税金は0円になります。

老人ホーム等に入所され、空き家を残して亡くなられた場合も、家屋を取り壊して更地にして売却した場合も対象になります。

相続開始の日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡した場合には、その空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除できます。

令和6年1月1日以後の譲渡から、家屋や土地を取得した相続人が3人以上の場合の特別控除は2,000万円となります。

居住用財産の3,000万円特別控除

マイホーム(居住用財産)を、転居によって空き家になった場合など、住まなくなってから3年を経過する日の年の12月31日までに売却した場合に、3,000万円までは利益にかかる税金を減らすことができる特例です。

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家屋を取り壊して更地にして売却した場合も対象です。

10年超所有軽減税率の特例

マイホーム(居住用財産)を売却する場合、所有期間が10年以上なら譲渡所得にかかる税率が低くなる特例です。通常の5年超の譲渡所得税や住民税などを合わせて約20%の税率ですが、所有期間が10年以上なら約14%まで節税できます。

その⑤、複数の不動産会社に相談する

複数の不動産会社に相談しましょう。不動産会社によって査定価格は変わるので1社だけだと相場が分かりません。

複数の会社に相談することで、最適の価格で売却してくれる不動産会社を見つけることができます。

その⑥、相続や空き家、訳あり物件の売却が得意な会社を選ぶ

空き家や訳あり物件の売却実績がある不動産会社を選びましょう。多くの不動産会社は新築戸建の仲介や賃貸管理を主な事業としています。得意、不得意がありますのでホームページや電話するなどして実績や売買物件などを確認しましょう。

売買実績のある会社は、買い手を見つけるのが得意ですので大手企業や中小企業で選ぶのではなく実績を見て不動産会社を選びましょう。

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その⑦、ハウスクリーニングを行う

ハウスクリーニングをすることで多少の劣化であれば、見栄えよく綺麗にすることで、少しでも早く高く売れる可能性が高くなります。

中古住宅を売却するときには内覧での印象が大きく影響しますので、できるだけ綺麗にしましょう。

ハウスクリーニングを使って印象を良くしたいところは主に、「キッチン」「レンジフード」「浴室」「洗面台」「トイレ」です。水廻りだけでもプロに依頼することで、家全体の印象が変わり売却がスムーズにいくことにつながります。

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その⑧、解体費用に助成金を使う

空き家を解体し、更地にして売却する場合は、解体費用に補助金や助成金が出る自治体があります。条件や補助金額などを確認して、補助金が出ているようなら申請してから解体しましょう。

ブロック塀の解体に補助金が出ている自治体もあります。

その⑨、古い家は瑕疵について確認する

古い家は売却前に物件の瑕疵(欠陥)について把握しましょう。瑕疵があるにも関わらず買主に伝えずに売却してしまうと「契約不適合責任」を負う必要があります。

契約不適合責任とは、不動産の売買契約の契約の内容に適合しない「契約不適合」となった場合の売主が負う責任のことです。

シロアリによる被害、雨漏りや水廻りの水漏れ、屋根や外壁の劣化破損などが該当し、契約内容と異なるものを売ったときに買主から修繕の請求や契約解除、損相賠償等を追求される責任になります。

条件が悪い訳あり物件や事故物件でも売れるの?

相続された物件が、過去にトラブルがあった事故物件のような物件や、下記のような訳あり物件でも、必ず買い手は見つかります。

このような訳あり物件でも売却できます!

① 再建築不可物件
② 未接道
③ 不整形地
④ 旗竿地
⑤ 狭小地
⑥ 事故物件
⑦ 違法物件
⑧ 訳あり物件
⑨ 古アパート
⑩ 相続や権利関係

事故物件の場合、「大幅に安くしないと売れない」と考える方が多いと思いますが、事故や事件の内容によっては大幅な値引きをしなくても売却できます

あまり経験のない不動産会社の場合、安く買いたたかれてしまいますが、訳あり物件を探している業者もありますので、訳あり物件の売却でお困りの方は、訳あり物件を扱っている専門業者に相談することをオススメします。

専門業者であればトラブルがあった物件でも、清潔感のある印象にリフォーム等をして、付加価値をつけて魅力のある物件に生まれ変わらせて売却します。

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まとめ

高齢化社会が進み団塊世代の相続が増え、今後も益々空き家が増えていきます。

そんな我が家も他人事ではなく近い将来、実家の相続の問題と空き家の問題に関わるようになります。

親が生きているうちに実家をどうするのか?誰が管理して誰が固定資産税を払うのか、売りに出すのかなどしっかり話し合いをして、今後起こる相続問題を解決していきましょう。

相続した実家を売ることになった場合には、3年以内の売却なら税制優遇を受けられる控除がありますので、少しでも高く売るためのポイントを押さえたうえで不動産会社へ相談しましょう。

>>実家の売却を「生前」か「相続後」でお困りの方はこちらの記事もご覧ください。

この記事を書いた人

執筆者ie守りのプロフィール・「材木・建材・住宅設備販売業」を営業職として15年以上勤務し、新築やリフォーム物件の建築資材を営業販売するお仕事をしています。

・家を建てる大工・工務店さんへ、「常に新しい商品を提案する」ことを心がけています。建築資材の営業販売の経験を生かした、建築会社から出てこない価値ある情報を発信します。

・「建築業界のリアルな体験談を発信して、後悔しない家づくりをして毎日がHappyになるための情報をお届けします」

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