少子高齢化と人口減少が進む日本において、空き家問題は深刻化の一途を辿っています。総務省の2018年調査では、全国の空き家数は過去最多の849万戸に達し、そのうち賃貸・売却用を除いた居住用住宅も349万戸に上ります。今後も空き家は増加傾向にあり、その有効活用は喫緊の課題です。
親御様が住まわれていた実家をこれから相続される方、あるいは既に相続したものの活用に悩む空き家をお持ちの方にとって、「売却」は有力な選択肢の一つです。
この記事は、まさに以下のような疑問をお持ちのあなたに向けて書かれています。
この記事では、実家（空き家）の売却を検討されている方に向けて、売却前に知っておくべき基礎知識から、高値売却を実現するための具体的な方法、注意点までを詳しく解説します。
将来的に実家を相続する可能性がある方、現在空き家の扱いに困っている方は、ぜひこの記事をお読みください。空き家の売却に関する不安を解消し、最適な売却戦略を見つけることができるはずです。
なぜ空き家は増え続けるのか？その背景にある複合的な要因
空き家問題が年々深刻化している背景には、複数の要因が複雑に絡み合っています。今後もその数は増加の一途を辿ると予測されており、その根本原因を理解することが、問題解決の第一歩となります。
空き家増加の主な要因として挙げられるのは、高齢化社会の進展とそれに伴う相続の増加です。団塊世代を中心とした高齢層が亡くなり、その住居が相続されるケースが増えています。
さらに、高齢者自身のライフスタイルの変化も影響しています。老人ホームなどの介護施設への入居や、子供世帯との同居を選択する高齢者が増えたことで、これまで住んでいた自宅が空き家となるケースも少なくありません。
このようにして発生した空き家のうち、売却や賃貸といった有効活用がされないまま放置されている物件の増加こそが、空き家問題の核心的な課題と言えるでしょう。
空き家の所有者が頭を悩ませるポイントとしては、以下のようなものが挙げられます。
空き家所有者の困りポイント
- 固定資産税の負担増: 空き家を解体して更地にすると、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が最大で6倍になる場合がある。
- 解体費用の高額化: 老朽化した空き家の解体には、多額の費用がかかる。
- 相談先の不明確さ: 空き家の扱いに困っても、誰に相談すれば良いか分からず放置してしまう。
- 親族間の意見対立: 相続人が複数いる場合、空き家の活用方法（売却、維持など）について意見がまとまらず、時間だけが過ぎてしまう。
- 維持管理の負担: 雑草の繁茂や建物の老朽化を防ぐための定期的な管理（清掃、換気など）が大きな負担となる。
- 思い出の残る家への愛着: 実家に愛着があり、手放すことに抵抗を感じてしまう。
- 地方物件の売却の難しさ: 過疎化が進む地方の空き家は、買い手が見つかりにくい。
加えて、社会構造の変化も空き家増加に拍車をかけています。日本では依然として新築志向が根強く、既存住宅のリノベーション文化が十分に浸透していません。人口減少による新築需要の低下も、既存の空き家が活用されない要因の一つです。
しかし、近年では地方での新たな暮らし方への関心が高まりつつあり、リノベーションされた物件へのニーズも徐々に増加傾向にあります。また、リモートワークの普及は、都心から地方への移住を促進し、地方の空き家活用にとって追い風となる可能性を秘めています。
地方の人口流出は依然として深刻であり、地方の空き家売却の難易度は高いのが現状です。解体費用の負担や更地にした際の税金増など、多くの課題が空き家所有者の頭を悩ませています。空き家問題を解決するためには、これらの所有者が抱える個々の課題に寄り添い、具体的な解決策を提供していくことが不可欠と言えるでしょう。
実家（空き家）売却にかかる費用と税金を事前にチェック！
実家（空き家）は、所有しているだけでも維持管理費や税金といったコストが発生するため、できる限り早めの売却を検討することが賢明です。しかし、売却後に「こんな費用がかかるとは思わなかった！」と後悔しないためにも、事前に必要な費用と税金についてしっかりと把握しておきましょう。
空き家の売却には、主に以下のような費用と税金がかかります。
- 譲渡所得税・復興特別所得税: 空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。所有期間によって税率が変動します。
- 相続登記費用: 相続によって空き家の名義を変更する際に発生する費用です。司法書士への依頼費用や登録免許税などが含まれます。
- 解体費用（必要に応じて）: 空き家の老朽化が進んでいる場合や、更地での売却を検討する際に発生します。建物の構造や広さによって費用は大きく異なります。
- 仲介手数料: 不動産仲介業者を通して売却する場合に発生します。宅地建物取引業法で上限が定められており、売却価格に応じて計算されます。
- 印紙税: 不動産売買契約書に貼付する印紙税です。契約金額に応じて税額が異なります。
- 住民税（譲渡所得があった場合）: 譲渡所得に対して、所得税と合わせて住民税も課税されます。
一般的に、空き家の売却にかかる費用と税金の合計額は、売却価格のおよそ**5%～7%**程度となることが多いですが、物件の状態や売却方法によって変動します。
これらの費用や税金を事前に把握しておくことで、資金計画を立てやすくなり、安心して売却活動を進めることができるでしょう。一つ一つの費用について、より詳しく確認していくことが重要です。
実家（空き家）を売却する４つの方法とそれぞれの特徴
実家（空き家）の売却方法は、物件の状態や売却の目的によって最適なものが異なります。ここでは、代表的な4つの売却方法と、それぞれのメリット・デメリット、どのようなケースに適しているかを解説します。
その①：中古住宅として売却する
概要: 築年数が比較的浅く（一般的に20年以内）、建物としての価値が残っている場合に、そのままの状態で購入希望者を探す方法です。
メリット
- 解体費用がかからないため、初期費用を抑えられる。
- 建物に価値がある分、古家付き土地として売却するよりも高値で売れる可能性がある。
- 新築住宅よりも価格を抑えたい購入層にニーズがある。
デメリット
- 買主がリフォームを検討する場合、価格交渉が入る可能性がある。
- 物件の状態によっては、なかなか買い手が見つからない場合がある。
適しているケース: 築年数が浅く、比較的状態の良い空き家。リフォームせずに住める程度の状態であること。
その②：古家付き土地として売却する
概要: 築年数が20年以上経過した建物など、建物としての価値が低いと判断される場合に、土地とセットで現状のまま売却する方法です。
メリット
- 建物の解体費用や手間をかけずに売却できる。
- 古民家の趣を残したいというニーズや、建物を解体して自由に建てたいというニーズ、両方の層にアプローチできる。
デメリット
- 中古住宅として売却するよりも売却価格が低くなる傾向がある。
- 買主が解体を検討する場合、解体費用の負担について交渉が入る可能性がある。
適しているケース: 築年数が古く、建物としての価値が低い空き家。解体費用をかけたくない場合。古民家の価値を理解してくれる買い手を探したい場合。
その③：更地にして売却する
概要: 空き家の老朽化が激しい場合や、買主がすぐに新築を建てたいと考える場合に、建物を解体して土地のみの状態で売却する方法です。
メリット
- 買主は購入後すぐに建築に取り掛かれるため、買い手がつきやすい場合がある。
- 建物が残っている期間の管理費用や手間を削減できる。
デメリット
- 解体費用がかかる。
- 更地にすると固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税金が高くなる場合がある。
適しているケース: 建物の老朽化が激しく、リフォーム費用が高額になる場合。買主がすぐに新築を希望している可能性が高いエリア。
使っていない土地はありませんか？土地は所有しているだけでも税金がかかりますが、適切に活用することで節税しながら収益を得ることが可能です。下の記事では、土地活用の具体的な方法や初期費用の不安、収益化のコツなど、よくある疑問にお答えします。
その④：不動産買取業者に売却する
概要: 不動産会社に直接空き家を買い取ってもらう方法です。
メリット
- 仲介のように買主を探す必要がないため、短期間で確実に売却できる。
- 瑕疵担保責任が免除される場合があるなど、売却の手間が少ない。
デメリット
- 仲介での売却相場よりも、一般的に売却価格が2～3割程度安くなる。
適しているケース: できるだけ早く現金化したい場合。物件の状態が悪く、仲介での売却が難しい場合。売却の手間をかけたくない場合。
空き家売却を成功させるためのポイント
- 実家（空き家）の築年数や状態を考慮し、最適な売却方法を選択しましょう。
- 早期かつ確実に売却したい場合は、不動産買取業者への売却も検討しましょう。
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空き家を放置すると固定資産税が最大4.5倍に！特定空き家認定のリスク
空き家を放置し、自治体から**「特定空き家」に認定されてしまうと、固定資産税が大幅に増額され、最大で4.5倍**になる可能性があります。空き家を所有している方は、早急に「リノベーションして売却」「賃貸に出す」、あるいは「更地にして駐車場などとして活用する」といった対策を検討しましょう。
一般的に「空き家を解体して更地にすると固定資産税が6倍になる」と言われることがありますが、これは住宅用地の特例が適用されなくなる影響を単純に比較したものです。実際には、細かく計算すると3倍から最大4.5倍程度になることが多いです。
更地にすることで固定資産税は高くなりますが、その土地を駐車場や貸倉庫として活用することで、収益を得る道も開けます。
いずれにしても、空き家を解体して更地にすると、これまで適用されていた固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が受けられなくなるため、税負担が増加します。
空き家のまま放置することは、近隣住民とのトラブルの原因になったり、無駄な管理費用が発生したりするだけでなく、固定資産税の増額という経済的なデメリットも招きます。そのため、早期の売却を含めた適切な対応が重要です。特に、**「特定空き家」**に認定されないよう注意が必要です。
「空き家対策特別措置法」とは
この法律に基づき、自治体は特に問題のある「特定空き家」の所有者に対し、修繕、撤去、管理などの指導・勧告・命令を行うことができます。これらの措置に従わない場合、行政は強制的に撤去を行い、その費用を所有者に請求することが可能です。
「特定空き家」の定義
以下のいずれかに該当する空き家は「特定空き家」とみなされます。
① 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態: 建物の基礎や構造が著しく劣化し、倒壊の危険性がある状態。 ② 著しく衛生上有害となるおそれのある状態: ゴミの不法投棄や害虫の発生などにより、周辺の衛生環境を著しく悪化させるおそれのある状態。
③ 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態: 雑草の繁茂、外壁の剥がれ、破損などが放置され、地域の景観を著しく損なっている状態。
④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態: 上記以外にも、悪臭、騒音、犯罪の誘発など、周辺住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれのある状態。
「特定空き家」に認定されると、固定資産税の優遇措置が解除されるだけでなく、行政からの指導や命令に従わなかった場合には、罰金が科せられる可能性もあります。空き家を所有している場合は、適切な管理を行い、早めの活用・売却を検討することが重要です。
実家（空き家）を高く売るための９つの秘訣
不動産仲介を依頼したからといって、空き家が高く売れるとは限りません。少しでも有利な条件で売却するために、以下の9つのポイントを意識しましょう。
その①：早期売却を目指す（相続から3年以内を目安に）
空き家は維持しているだけで固定資産税やメンテナンス費用がかかり続けます。長期化は避け、相続後3年以内の売却を目安に進めましょう。また、一定の条件を満たせば、相続から3年以内の売却で税制上の優遇措置を受けられる可能性があります。
その②：強気の価格設定からスタートする
少しでも高く売りたいのであれば、まずは相場よりもやや高めの価格で売り出してみましょう。購入希望者は価格交渉を前提に検討することが多いため、交渉の余地を残しておくことで、希望に近い価格での売却に繋がる可能性があります。
その③：可能な範囲で瑕疵を修繕・リフォームする
建物の状態を良くすることは、高値売却に繋がります。雨漏りや設備の故障など、明らかな欠陥は修繕しておきましょう。築年数が経過している場合は、部分的なリフォームを検討するのも有効です。ただし、高額なリフォーム費用をかける場合は、解体して更地で売却する場合と比較検討することが重要です。
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その④：税制上の特例や控除を最大限に活用する
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除
相続した空き家（一定の耐震基準を満たすか、解体後の土地）を、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます（令和6年1月1日以降の譲渡で相続人が3人以上の場合は2,000万円）。
例えば、3,000万円で売却した場合は、通常20％の税金がかかりますが、3,000万円まで特別控除されますので税金は0円になります。老人ホーム等に入所され、空き家を残して亡くなられた場合も、家屋を取り壊して更地にして売却した場合も対象になります。
居住用財産の3,000万円特別控除
かつて居住していたマイホームが空き家になった場合、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却すれば、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。
家屋を取り壊して更地にして売却した場合も対象です。
10年超所有軽減税率の特例
マイホーム（居住用財産）を売却する場合、所有期間が10年以上なら譲渡所得にかかる税率が低くなる特例です。通常の5年超の譲渡所得税や住民税などを合わせて約20%の税率ですが、所有期間が10年以上なら約14％まで節税できます。
これらの特例や控除を理解し、適切に活用することで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。
その⑤：複数の不動産会社に査定を依頼する
一社の査定額だけで判断せず、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社によって査定額は異なるため、比較検討することで、より適正な相場を把握し、最適な売却戦略を見つけることができます。
その⑥：空き家や訳あり物件の扱いに慣れた不動産会社を選ぶ
不動産会社には得意分野があります。空き家や訳あり物件の売却実績が豊富な会社を選びましょう。そのような会社は、効果的な販売戦略や、これらの物件特有の注意点に関する知識を持っています。ホームページや問い合わせで実績を確認することが重要です。
売買実績のある会社は、買い手を見つけるのが得意ですので大手企業や中小企業で選ぶのではなく実績を見て不動産会社を選びましょう。
その⑦：ハウスクリーニングで物件の印象を向上させる
内覧時の印象は購入意欲に大きく影響します。プロのハウスクリーニングを利用して、水回り（キッチン、浴室、洗面台、トイレ）を中心に徹底的に清掃し、物件全体の清潔感を高めましょう。些細なことでも、綺麗になっていることで購入希望者の印象は格段に良くなります。
ハウスクリーニングを使って印象を良くしたいところは主に、「キッチン」「レンジフード」「浴室」「洗面台」「トイレ」です。水廻りだけでもプロに依頼することで、家全体の印象が変わり売却がスムーズにいくことにつながります。
その⑧：解体費用に関する補助金・助成金を確認する
空き家を解体して更地で売却する場合、自治体によっては解体費用の一部を補助する制度があります。事前に確認し、利用できる制度があれば積極的に活用しましょう。ブロック塀の撤去費用に対する補助金制度がある場合もあります。
その⑨：古い家の瑕疵（かし）を事前に告知する
築年数の古い家は、雨漏り、シロアリ被害、給排水管の老朽化など、様々な瑕疵（欠陥）が存在する可能性があります。これらの瑕疵を隠して売却すると、後々「契約不適合責任」を問われる可能性があります。事前に専門業者に点検を依頼するなどして瑕疵を把握し、買主に正確に告知することが重要です。
契約不適合責任とは、不動産の売買契約の契約の内容に適合しない「契約不適合」となった場合の売主が負う責任のことです。
シロアリによる被害、雨漏りや水廻りの水漏れ、屋根や外壁の劣化破損などが該当し、契約内容と異なるものを売ったときに買主から修繕の請求や契約解除、損相賠償等を追求される責任になります。
これらのポイントを踏まえ、慎重に売却活動を進めることで、実家（空き家）をより有利な条件で売却できる可能性が高まります。
訳あり物件や事故物件でも売却は可能？諦めずに専門家へ相談を！
相続した実家が、過去に事件・事故のあったいわゆる事故物件や、以下のような特殊な条件を持つ訳あり物件であっても、買い手は必ず見つかります。
売却可能な訳あり物件の例
- 再建築不可物件: 現在の建築基準法では建て替えが認められない物件
- 未接道物件: 道路に接しておらず、建築基準法上の要件を満たさない物件
- 不整形地: いびつな形状の土地
- 旗竿地: 竿のような細長い通路の先にまとまった土地がある形状の土地
- 狭小地: 極端に面積の狭い土地
- 事故物件: 過去に死亡事故や事件などがあった物件
- 違法物件: 建築基準法やその他の法令に違反している建物
- その他の訳あり物件: 騒音、日当たり不良、地盤に問題があるなど
- 古アパート: 老朽化した賃貸アパート
- 相続や権利関係が複雑な物件: 共有名義、抵当権設定など権利関係が複雑な物件
特に事故物件の場合、「大幅な値下げをしなければ売れない」と考えがちですが、事故の内容によっては大幅な値引きなしでも売却できるケースがあります。
経験の浅い不動産会社に依頼すると、物件の価値を正しく評価してもらえず、安く買い叩かれてしまう可能性があります。しかし、市場には訳あり物件を専門に扱っている業者も存在します。これらの専門業者は、訳あり物件の特性を理解し、適切な販路を持っているため、売却に苦慮している方は、まずは専門業者に相談することをおすすめします。
専門の買取業者であれば、トラブルのあった物件でも、リフォームやリノベーションによって清潔感を出し、新たな価値を付加して再生させ、買い手を見つけてくれます。「何らかのワケ」があって手放すのが難しい物件を「少しでも高く売りたい」とお考えの方は、不動産一括査定サイトを利用したり、直接不動産会社に相談したりしてみてください。
訳あり不動産専門の買取業者も存在し、処分に困っている方のサポートを行っています。諦めずに、専門家の力を借りて、最適な売却方法を見つけましょう。
何かしらの「ワケ」があって手放すのが難しい物件を「少しでも高く売りたい」という方は、一括査定サイトや不動産会社へご相談ください。訳あり不動産専門買取の「訳あり物件買取プロ」は、訳あり物件・事故物件を所有しており処分に困っている方をサポートします。詳しくは下の記事をご覧ください。
まとめ｜空き家問題は他人事ではない！早めの対策と賢い売却で未来を拓く
高齢化が進み、団塊世代の相続が本格化する現代において、空き家問題は決して他人事ではありません。近い将来、多くの方が実家の相続と空き家の扱いに直面する可能性があります。
親御様がご存命のうちに、実家をどうするのか、誰が管理し、固定資産税を誰が負担するのか、売却するのかなど、家族間でしっかりと話し合い、将来起こりうる相続問題を事前に整理しておくことが重要です。
もし相続した実家を売却することになった場合には、相続から3年以内の売却であれば税制上の優遇措置が適用される可能性があります。少しでも有利に売却するため、この記事で解説した高値売却のためのポイントを押さえ、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。
早めの家族会議と適切な情報収集が、将来の空き家問題解決の第一歩となります。賢く対策を講じ、大切な資産を有効活用していきましょう。
実家が空き家になってしまう場合、「生前」に売却するのが良いのか、それとも「相続後」に売却するのが良いのか迷っていませんか？本記事では、売却タイミングによる税金の特例や控除をわかりやすく解説し、「生前」と「相続後」どちらが高く売却できる可能性があるのか、詳しくお伝えします。
この記事に関して質問や相談、リクエストなどあればお問い合わせいただくか、(X)Twitterで DMください。お待ちしております。最後まで読んでいただきありがとうございました。
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